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日別アーカイブ: 2026年1月21日

第15回不動産雑学講座

投稿日 2026年1月21日

皆さんこんにちは！

株式会社GP、更新担当の中西です。

 

 

～「土地は動かない」のに、取引はどう進化した？～

 

不動産売買業って、実はめちゃくちゃ“歴史の鏡”なんです
景気が良いと売買が増え、社会が不安定だと取引の形が変わる。法律が整うと安心が増え、情報が増えると価格が動く。つまり不動産売買の歴史は、日本の暮らし・都市・経済の歴史そのものと言っても過言じゃありません

今回は、古代〜戦後復興期までを、「そもそも土地や家はどう扱われ、どう売買され、どんな仕組みが整っていったのか？」という視点で、ストーリーとしてまとめます✨

1. 古代：土地は“個人のもの”ではなく、共同体と権力のものだった ️

いま私たちは「土地は売ったり買ったりできる資産」と捉えていますが、古代の日本では、土地はもっと“政治”と結びついていました。

  • 稲作が広がる

  • 田んぼを管理する仕組みが必要になる

  • 土地の支配が力（税）につながる

この段階では、現代のような「不動産会社が仲介して売買する」という姿はありません。
土地の移動は“商取引”というより、支配・配分・保有の変化でした

2. 中世：荘園・武士の時代で「権利」が複雑化する

中世になると、荘園（しょうえん）という仕組みが広がり、土地の「持ち主」「耕す人」「年貢の納め先」が複雑になります‍

この時代のポイントは、土地そのものよりも “権利（収益を得る権利）” が動くようになったこと。
現代でいう「所有権・借地権・地上権」みたいな概念の“原型”が、歴史の中で積み上がっていきます

ここで大事なのは、不動産売買が単なる「物の売り買い」ではなく、
✅ 権利の整理
✅ 契約の理解
✅ 関係者の調整
が必要な領域として育っていったことです

3. 江戸時代：町人文化とともに“家屋売買”が身近になる ️

江戸時代になると都市が発展し、人が集まって住むようになります。
すると起きるのが「住まいの流通」です。

  • 商売のために店を構える

  • 町屋や長屋に住む

  • 引っ越しや商いの都合で住まいを変える

江戸の町では、土地の売買が自由に行えるわけではないものの、住まいの移動や権利のやり取りが実務として発達していきます✨
「住む場所は固定ではない」「価値は立地で変わる」という感覚が、都市生活の中で育ったんですね

4. 明治：近代国家とともに「所有権」と「登記」に近づく ️

明治維新以降、日本は近代化に向けて制度を整えていきます。
不動産売買業の歴史で重要なのは、ここから “土地・建物が近代的な資産として扱われやすくなる” ことです✨

  • 土地の権利を明確にする

  • 取引の証拠を整える

  • 銀行融資など金融と結びつく

不動産取引は「口約束」や「慣習」から、次第に 書面・証拠・制度 の方向へ進みます

そして都市化・産業化が進むと、住む人の移動が増え、土地の価値差が広がり、不動産の“市場性”が強まっていきます️✨

5. 大正〜昭和前期：都市拡大で「宅地化」と「売買の実務」が増える ️

鉄道網の発達や工業化で、都市の外側へ住宅地が広がっていきます。
いわゆる宅地化が進むと、土地を分けて売る・住宅を建てて売る、といった商流が増えていきます。

この頃になると、不動産売買はすでに「専門性がある仕事」へ近づいていきます。

  • 立地の評価

  • 境界の確認

  • 契約条件の調整

  • 代金決済の段取り

ただ、戦前〜戦中は社会不安や統制もあり、不動産市場が自由に動く時期ばかりではありません。
それでも「住まい」は必要で、土地と建物の取引は形を変えつつ続いていきます。

6. 戦後復興：住宅不足の時代に“不動産の流通”が爆発する

戦後の日本は、深刻な住宅不足でした。
焼け跡からの復興、人口の都市集中、生活再建――住まいが足りない。だから住宅地が必要になる。

そしてここが、不動産売買業にとっての大きな転換点です。
市場が活性化する一方で、トラブルも起きやすくなる

  • 誇大広告

  • 重要事項の説明不足

  • 契約トラブル

  • 手付金や解除をめぐる揉め事

「取引の自由」が広がるほど、買う側を守るルールも必要になる。
ここで登場するのが、のちに不動産売買業の骨格になる法律です。

7. 1952年：宅地建物取引業法の制定で“業界の土台”ができる ✅

戦後の混乱を経て、宅地建物取引業を規制し、取引の公正や消費者保護を目的として宅地建物取引業法（いわゆる宅建業法）が1952年に制定されました。
この法律によって、不動産売買業は「誰でもやれる商売」から、免許・ルール・説明責任を伴う専門業へと大きく舵を切ります✨

ここが歴史的にめちゃくちゃ大事なポイントです
不動産売買は高額で、人生の大きな決断になりやすい。
だからこそ “安心のインフラ” が必要だったんですね

不動産売買業は「権利の整理」と「安心の仕組み」で育ってきた ✨

古代〜戦後までをざっくりまとめると…

✅ 土地は権力と結びつき
✅ 権利が複雑化し
✅ 都市化で住まいが流通し
✅ 近代化で資産化し
✅ 戦後の需要増でトラブルも増え
✅ 1952年の宅建業法で“業界の型”ができた